Elszerzds - csak vatosan
2005.03.12. 19:42
Napjaink felgyorsult ingatlanpiaci tendencik, a lakspiac dinamizmusa s kilezettsge igencsak alapos ingatlanjogi felkszltsget kvn meg mind a laksvsrlktl, mind az eladktl. A kell elvigyzatossg s a kellemetlen meglepetsek elkerlse rdekben nem rt megismerkedni az elszerzdses vsrlsi konstrukci lehetsgvel, annak elnyeivel s alkalmazsnak fbb feltteleivel.
Gyakran megtrtnik, hogy a kiszemelt laks megvsrlsrl pillanatok alatt, mg a helysznen dntst kell hoznunk. A klnsen j vtelr, a laks kedvez adottsgai s a sarkunkban topog vevjelltek sem adhatnak azonban felmentst a kell krltekints all. A sebtben megkttt megllapodsok, a "foglals paprral" tadott pnzsszegek az esetek tbbsgben nem alkalmasak arra, hogy azok alapjn megszerezhessk a laks tulajdonjogt.
Ha azonnal le akarjuk foglalzni a lakst, felttlenl meg kell ktnnk a szerzdst is, mivel foglalt kizrlag a szerzds megktsekor lehet tadni. Ahhoz, hogy "foglals paprunk" ilyen rvnyes adsvteli szerzdsnek minslhessen, szksges, hogy abbl kitnjk a felek szemlye, az ingatlan megjellse, a feleknek a tulajdonjog-truhzst clz akarata, valamint a vtelr. Ezt kveten - mivel a laks megszerzshez a tulajdonjognak az ingatlan-nyilvntartsba val bejegyzse is szksges - a feleknek mihamarabb fel kell keresnik egy gyvdet, aki elkszti a fldhivatalba is benyjthat adsvteli szerzdst, illetve elvgzi a nvalrsok hitelestst.
A meggondolatlan s elsietett szerzdsktsek elkerlse rdekben rdemes megfontolni annak a lehetsgt is, hogy a vgleges adsvteli szerzds helyett csupn elszerzdst kssnk. Az elszerzdsben a felek a vgleges adsvteli szerzdsnek egy ksbbi idpontban trtn megktsre vllalnak ktelezettsget, ltalban azrt, mert a szerzds vgleges tartalmt valamilyen okbl mg nem tudjk meghatrozni, ugyanakkor biztostani kvnjk, hogy a vits krdsek tisztzsa utn a szerzdst - az elszerzdsben rgztett idpontban s felttelek szerint - egymssal megkssk.
Az elszerzds megktsre okot adhat, ha az ingatlan-nyilvntarts nem a valsgos viszonyokat tkrzi; pldul a megvsrolni kvnt lakhz a tulajdoni lap szerint gazdasgi plet. Hasonlan tisztzatlan helyzet, amikor rendezetlenek a tulajdoni viszonyok, pldul az elad mg nem tulajdonosa a laksnak, illetve amikor az ingatlan tehermentestse krdses, vagy ppen a mszaki krlmnyei tisztzatlanok.
Az elszerzds minimlis tartalmi elemeit a trvny nem hatrozza meg, ezrt az rvnyesen ltrejhet akkor is, ha abban nem trnk ki a majdan megktend szerzds valamennyi lnyeges pontjra. Fontos kiemelni, hogy br nem ktelez valamennyi lnyeges krdsben megegyezni, megllapodsunk csak akkor fog elszerzdsnek minslni, ha abban kifejezetten rgztettk, hogy egy ksbbi idpontban egymssal szerzdst fogunk ktni. Az elszerzdsben a vgleges szerzdskts idpontja termszetesen nemcsak dtumszeren, hanem oly mdon is meghatrozhat, hogy azt valamely jvbeli esemny bekvetkezshez ktjk.
Nincs akadlya annak sem, hogy az elszerzds megktsekor foglalt is tadjunk (hiszen az elszerzds is szerzds), st az elszerzdsben egyb biztostkokat is kikthetnk, pldul ktbrt, zlogot, kezessget stb. Felttlenl rdemes a kikttt biztostk sszegt gyvdi lettbe helyezni, ha ugyanis az elad az elszerzdsben vllalt ktelezettsgt nem tudja teljesteni, s gy a vgleges szerzds megktsre sem kerlhet sor, akkor a visszajr biztostkot a lettbl biztonsgosabban s egyszerbben tudjuk visszaszerezni, mint az eladtl.
Ingatlanok esetben elszerzdst rvnyesen csak rsban lehet ktni. Nem felttele azonban az elszerzds rvnyessgnek, hogy nyilatkozatainkat gyvd ltal ellenjegyzett magnokiratba foglaljuk, illetve nvalrsaink valdisgt kzjegyz tanstsa.
Az elszerzds gyakorlati jelentsge tulajdonkppen abban ll, hogy ha a vgleges szerzds megktsre mgsem kerlne sor, akkor a brsg brmely fl krelmre a szerzdst ltrehozhatja s annak tartalmt is megllapthatja. A brsg dntst egybknt nemcsak akkor lehet krni, ha a vgleges szerzds megktst a msik fl megtagadta, hanem akkor is, ha nem tudunk megllapodni annak tartalmban. Ilyenkor a brsg azt vizsglja, hogy az elszerzdsben megllapodtunk-e a megktend szerzds valamennyi lnyeges krdsben (pldul vtelr nagysgban). Ha ezek rgztse elmaradt, azonban a szerzds tartalma a korbbi trgyalsaink, szerzdseink s az eset sszes krlmnye alapjn, az rdekeink figyelembevtelvel mgis megllapthat, akkor a brsg ltrehozhatja a szerzdst.
Kivtelesen - ha a felek klns mltnylst rdeml rdeke ezt indokolja - a brsg mg az elszerzdsben megllaptott felttelek mdostsval is ltrehozhatja a szerzdst. Ez termszetesen nem jrhat az elszerzdsben megjellt felttelek lnyeges megvltoztatsval (pldul a vtelr nagysgrendjnek, vagy a teljests mdjnak a mdostsval).
Vgezetl rdemes megemlteni, hogy a trvny nhny specilis esetben lehetsget ad a vgleges szerzdskts megtagadsra, pldul ha bebizonytjuk, hogy az elszerzds ltrejtte utn bellott j krlmny folytn a szerzds teljestsre mr nem vagyunk kpesek, illetleg a szerzds megktse nemzetgazdasgi rdeket srtene, vagy ha e krlmny alapjn a szerzds megktse utn elllsnak, vagy felmondsnak lenne helye. Ez a lehetsg nyilvnvalan felveti az elszerzdses vsrlsi konstrukci veszlyeit is, hangslyozand azonban, hogy ezek a megtagadsi okok korltlanul nem alkalmazhatk. Nem hrthat el a szerzdskts olyankor, amikor a sajt felrhat magatartsunkkal idztk el azt a helyzetet, amely miatt nem vagyunk kpesek a teljestsre (a vtelr kifizetsre), illetve a szerzdst olyan okra hivatkozva sem lehet megtagadni, amellyel mr az elszerzds megktsekor szmolnunk kellett.
Legyen tjkozott laksgyi krdsekben a Lakskultra segtsgvel! Kattintson ide: http://www.lakaskultura.hu
http://www.egyperces.hu
|