A közgyűlés szabályai

A közgyűlés szabályai - a szabályos közgyűlés

A társasházak legfontosabb döntéshozó szerve a közgyűlés. A lakástulajdonosok azonban csak akkor lehetnek képesek a társasházra vonatkozó közös döntések meghozatala során az érdekeiket megfelelően érvényesíteni, ha tisztában vannak a közgyűléssel kapcsolatos alapvető szabályokkal.

A kétes jogi helyzetek és jogviták elkerülése érdekében a törvény a hatlakásosnál nagyobb társasházak számára kötelezővé teszi saját szervezeti és működési szabályzat megalkotását, amelynek tartalmaznia kell - többek között - a közgyűlés hatáskörére és eljárására vonatkozó részletes szabályokat.

A közgyűlést a közös képviselő hívja össze. A közgyűlésre valamennyi tulajdonostársat írásban kell meghívni, s ezzel egyidejűleg a meghívó egy példányát a társasházban - jól látható helyen - ki kell függeszteni. Ha egy társasházi lakásnak több tulajdonosa van, és azok mindegyike a lakásban lakik, akkor egy iratban valamennyiük számára kikézbesíthető a meghívó. Távollétük esetében azonban a meghívót mindegyik tulajdonostársnak külön meg kell küldeni.

A meghívót a közgyűlés napja előtt legkevesebb nyolc nappal kell átadni. Sürgős esetben kivételesen ez az időtartam lerövidíthető. Ez a szabály azonban csakis valóban sürgős esetekben alkalmazható, és nem járhat a napirendnek a közgyűlésen történő összeállításával, kiegészítésével. A meghívónak feltétlenül tartalmaznia kell a közgyűlés napirendjét.

Minden társasházban évente legalább egyszer (legkésőbb május 31-ig) közgyűlést kell tartani, amelyen az előző évi elszámolásról és a folyó évi költségvetésről döntenek. Közgyűlést kell összehívni akkor is, ha azt a tulajdoni hányad 1/10-edével rendelkező tulajdonostársak a közös képviselőtől a napirend és az ok megjelölésével írásban kérik. Ha a kérést a közös képviselő nem teljesíti, az összehívást kérő tulajdonostársak által megbízott személy is összehívhatja a közgyűlést. Ezt a jogot akkor érdemes gyakorolni, ha a közös képviselő valamely fontos kérdésben nem kíván közgyűlést tartani, vagy nem kívánja a kérdést a kitűzött közgyűlés napirendjére felvenni.

A közgyűlés csak a szabályszerűen megküldött meghívóban megjelölt napirend tekintetében hozhat határozatot. Ennek egyik fő oka, hogy a tulajdonostársak éppen a napirend ismeretében döntenek arról, hogy meg kívánnak-e jelenni a közgyűlésen. A napirendben nem szereplő ügyben ezért érvényes határozatot hozni nem lehet. Nem alkalmazható egyébként az a megoldás sem, hogy a meghívó "egyebek" napirendi pontot tartalmaz, hiszen ezáltal a napirendi pont meghatározására valójában csak a közgyűlésen kerülne sor.

Az összehívott közgyűlés akkor határozatképes, ha azon a tulajdoni hányadok több mint a felével rendelkező tulajdonostársak jelen vannak. A határozatképességet nemcsak a közgyűlés megnyitásakor, hanem minden egyes napirend megvitatását megelőzően is ismételten ellenőrizni kell. Ha az összehívott közgyűlés nem határozatképes, vagy az elnöklő személy a közgyűlést a határozatképtelenné válása miatt berekesztette, megismételt közgyűlést kell tartani. A megismételt közgyűlést a határozatképtelen közgyűlést követő 15 napon belüli időpontban az eredetivel azonos napirenddel kell megtartani, és az már a jelenlevők tulajdoni hányadára tekintet nélkül határozatképes lesz. Fontos szabály, hogy a napirend nem bővíthető és a megismételt közgyűlés csak az eredeti napirend tekintetében hozhat határozatot.

A közgyűlésen a tulajdonosokat megillető szavazati jog mértéke tulajdoni hányadaik aránya szerint alakul. Főszabály szerint a közgyűlés a határozatait a jelen levő tulajdonostársak tulajdoni hányada alapján számított egyszerű szavazattöbbséggel hozza. A főszabály alóli kivételként a törvény esetenként egyhangúságot, vagy legalább négyötödös, illetve kétharmados minősített többséget követel meg. Valamennyi tulajdoni hányad igenlő szavazatát kell megszerezni az alapító okirat módosításához, míg például a szervezeti-működési szabályzat megállapításához elegendő az összes tulajdoni hányad szerinti egyszerű szavazattöbbségű határozat is.

A közgyűlésen elhangzottakról és az elfogadott határozatokról jegyzőkönyvet kell vezetni, amiről bármely tulajdonostárs - saját költségére - másolatot kérhet. A meghozott határozatokról a közös képviselőnek valamennyi tulajdonostársat nyolc napon belül írásban értesítenie kell.

Ha a közgyűlés határozata jogszabályt, vagy az alapító okirat, illetőleg a szervezeti-működési szabályzat valamely rendelkezését sérti, vagy a döntéshozatal során kisebbségben maradt tulajdonosok érdekeinek lényeges sérelmével jár, bármelyik tulajdonostárs kérheti a bíróságtól a határozat érvénytelenségének megállapítását. Erre a határozat meghozatalától számított 60 napos határidő áll rendelkezésre.

A közgyűlés megtartásának két sajátos formája az írásbeli szavazás és a részközgyűlés. A szervezeti-működési szabályzat megengedheti a közgyűlési határozat írásbeli szavazással történő (tehát tényleges közgyűlés tartása nélküli) meghozatalát. Ilyenkor a közös képviselő a határozati javaslatot írásban valamennyi tulajdonostársnak átadja, akik a javaslatról írásban szavazhatnak. A szavazás eredményéről a tulajdonostársakat ugyancsak írásban - külön-külön - kell tájékoztatni.

A közgyűlés megtartásának másik formája a részközgyűlés. Nagy létszámú társasházakban általános probléma, hogy a tulajdonostársak nem tudják érdemben befolyásolni a döntések kialakulását és emiatt távol maradnak a közgyűléstől. A társasházak ezért a szervezeti és működési szabályzatukban a közgyűlés megtartását részközgyűlések formájában is előírhatják, meghatározva egyúttal a részközgyűlési körzeteket is (például épületenként, vagy lépcsőházanként). A részközgyűléseket azonos napirenddel kell megtartani és az ezeken született szavazatokat össze kell adni.