Sok szülő a lakásának és egyéb ingatlanjainak jövőbeni sorsát csak akkor látja megfelelően biztosítottnak, ha azok tulajdonjoga még az életükben kiskorú gyermekük nevére kerül árírásra. Egyre elterjedtebb megoldás az is, hogy a kisgyermekes szülők lakásukat már eleve a gyermekük nevére vásárolják, ezeknek a formálisnak tűnő megoldásoknak az ingatlanjogi következményeivel azonban csak kevesen vannak tisztában.


Ha lakást, házat vagy éppen nyaralót akarunk vásárolni, akkor sok szülő dönt az ingatlannak a gyermek - esetleg unoka - nevére történő vétele mellett. A szülők többsége ezáltal akar gondoskodni arról, hogy kiskorú gyermeküknek később ne kelljen öröklési illetéket fizetnie. Ez a módszer a gyakorlatban tényleg alkalmas a kétszeres illetékfizetés elkerülésére - azaz gyermekünket már nem fogja terhelni az öröklési illetékfizetési kötelezettség -, e formálisnak tűnő ügylet azonban azzal a következménnyel járhat, hogy a megvásárolt ingatlannal a szülők a továbbiakban már nem rendelkezhetnek szabadon.

Abban az esetben tehát, ha úgy döntünk, hogy kiskorú gyerekünk nevére vásároljuk meg a kiszemelt ingatlant, akkor az annak ellenére fog kikerülni a rendelkezésünk alól, hogy a vásárláshoz szükséges összeget mi biztosítottuk. Rendelkezési jogunk alapvető korlátját ilyen esetben a gyámhatóság fogja jelenteni, mivel a megvásárolt ingatlan gyámhatósági felügyelet alá kerül, és azt a jövőben csak akkor tudjuk eladni, elcserélni vagy megterhelni, ha abba a gyámhivatal is beleegyezik. A gyámhatóság jóváhagyását kell kérni tehát minden olyan jognyilatkozathoz, amelynek folytán kiskorú gyermekünk ingatlan tulajdona akár részben, akár egészében más személy tulajdonába kerül (például eladjuk, elajándékozzuk), illetve, amely a kiskorú tulajdonjogából eredő bármely jogosítványát korlátozó módon érinti. Többek között az ingatlan zálogjoggal való megterheléséhez, használati jog engedéséhez, szolgalmi jog alapításához, a teljes vagy részleges bontásához, valamint az ingatlant érintő olyan építkezéshez, bővítéshez vagy más értéknövelő beruházás elvégzéséhez is a gyámhatóság jóváhagyását kell beszerezni, amely az építtető részére tulajdonszerzést eredményez a kiskorú ingatlanán.

Miután a gyámhatóság feladata, hogy szigorúan őrködjön a kiskorú gyermek vagyona felett, így a szükséges hozzájárulását csak akkor fogja megadni, ha az eladás vagy megterhelés a gyermekünk érdekeit fogja szolgálni. Amennyiben a gyámhatóság a jóváhagyását megtagadja, a hatósági döntés már csak közigazgatási perben támadható meg.

Fontos tehát tisztában lennünk azzal, hogy a gyermekünk nevére kerülő lakással a továbbiakban már akkor sem gazdálkodhatunk szabadon, ha a jövőben súlyos anyagi helyzetbe kerülnénk. Abban az esetben pedig, ha a gyámhivatal mégis hozzájárul az ingatlan értékesítéséhez, úgy az eladásból befolyt összeget (vételárat) sem használhatjuk fel szabadon, hanem azt a gyermekünk nagykorúvá válásáig gyámhatósági fenntartásos betétszámlán kell elhelyeznünk.

A betétszámlán elhelyezett pénz felhasználására a gyámhatóság csak akkor ad engedélyt, ha a teljes összeget államilag garantált értékpapírba, biztosítási kötvénybe, ingó vagy ingatlan vagyonba, azaz például ismételt ingatlanvásárlásba fektetjük be, és ez a befektetés a gyermek érdekében áll.

Elméletileg tehát nincs akadálya, hogy a gyermekünk nevén lévő lakást azért adjuk el, hogy helyette egy másikat vásároljunk. A gyámhatósági jóváhagyásnak ekkor az a feltétele, hogy az újabb ingatlanban a gyermek - azonos arányban - megint tulajdont szerezzen. Természetesen, ha a lakás eladását közvetlenül követi az új ingatlan megvásárlása, úgy az eladásból befolyó összeget nem kell a bankbetétben elhelyezni, csupán a gyermek ismételt tulajdonszerzését kell a gyámhatóságnál igazolni.

Gyakori megoldás, hogy a szülők idős éveikre gondolva, lakhatásuk biztonsága és zavartalansága érdekében a gyermekük nevére megvásárolt ingatlanra kikötik saját haszonélvezeti jogukat, illetve már meglévő lakásukat e jogukat fenntartva íratják át a gyermekük nevére. Kétségtelen, hogy a kiskorú ingatlanára alapított haszonélvezeti jog is a gyámhatóság jóváhagyási körébe tartozó megterhelés fogalma alá tartozik, ilyen esetben azonban a törvény kivételt tesz és kimondja, hogy a szülők haszonélvezeti jogának a bejegyzéséhez a gyámhatóság jóváhagyására nincs szükség.

A haszonélvezeti jog ilyen módon történő kikötésének, illetve fenntartásának legfontosabb előnye, hogy lehetővé teszi a szülők számára az ingatlan korlátozásmentes használatát arra az esetre is, ha utóbb a gyermekükkel a kapcsolatuk súlyosan megromlana. Haszonélvezeti joguk alapján a szülők a gyermekük nevére vásárolt lakásukat életük végéig sajátjukként használhatják, és annak elhagyására a gyermekük nem kötelezheti őket.

Érdemes végezetül megemlíteni, hogy ebben a konstrukcióban az ingatlan későbbi értékesítése is szerencsésebb lehet, mivel a szülők az ingatlan eladásával egyidejűleg kérhetik haszonélvezeti joguk megváltását is, és így az ingatlan tényleges eladási árából csak a haszonélvezeti jog ellenértékét meghaladó összeg kerül a gyámhatóság rendelkezése alá.


Forrás: Lakáskultúra

További egypercesek, archívum: http://www.egyperces.hu