Kevés olyan társasház van, ahol a közös költség összege, annak kiszámítási módja, megosztásának rendje, vagy a hátralékos lakókkal szembeni fellépés mikéntje ne váltott volna ki vitát a tulajdonostársak között. A társasházban élők számára talán az sem egyértelmű pontosan, hogy milyen költségek is tartoznak a társasházi közös költségek körébe.


A társasházi törvény szerint közös költség a közös tulajdonba tartozó épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség és lakás fenntartásának költsége, valamint a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások. E fogalomnak az értelmezéséhez feltétlenül tisztázni szükséges a "fenntartásnak", mint gyűjtőfogalomnak a jelentését, amely magában foglalja az ingatlan üzemeltetését, karbantartását és felújítását is. Ezek költségei tehát mindenképpen a közös költség részét képezik.

Az üzemeltetés elsősorban a közös tulajdonú ingatlanrészek (például lépcsőház, tetőtér) rendeltetésszerű használatához folyamatosan szükséges szolgáltatások ellátását és a velük kapcsolatos közüzemi díjak fizetését jelenti. Szükség szerint ide sorolhatók a házmesteri, házfelügyelői szolgáltatások megszervezése is.

A karbantartás alatt az állagmegőrzést szolgáló olyan javítási, hibaelhárítási munkákat kell érteni, amelyek nem érik el a felújítás szintjét. A felújítás ehhez képest az ingatlan egészére, vagy legalább egy fő szerkezeti elemére kiterjedő, időszakonként szükségessé váló olyan általános javítási, építés-szerelési munkákat jelöl, amelyek eredményeképpen az eredeti műszaki állapotot visszaállítják, vagy az eredeti használhatóságot, üzembiztonságot megnövelik.

A közös költség fogalmának részét képezik végezetül azok a rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások is, amelyek a közös tulajdonú ingatlanrészekkel függnek össze. Ezek a kiadások a felújítástól elsősorban abban különböznek, hogy jellemzően az épület bővítésével, vagy új épület létesítésével járnak együtt.

Bár a lakóközösséget terhelő kiadások szempontjából a fentiekben részletezett közös költség-elemek a meghatározóak, nem árt azonban hangsúlyozni, hogy a társasházközösség egészét terhelő kiadásoknak egyéb, az egyes saját tulajdonban lévő lakásokhoz kötődő költségei is lehetnek. Léteznek ugyanis olyan kiadások, amelyeket a szolgáltatók nem lakásonként, hanem a társasház teljes közösségének számláznak, és ezeket a társasház úgymond közösköltség-szerűen szedi be az egyes lakóktól. Ilyen lehet például a lakásonként nem mérhető elektromos, gáz- és hőenergia, a víz és csatornadíj, vagy a szemétszállítás.

A közös költséggel kapcsolatos leggyakoribb viták a költségviselés arányának megállapításával függnek össze. Főszabály szerint ez az arány a tulajdoni hányadokhoz igazodik, bizonyos esetekben azonban ez a megosztási mód méltánytalan helyzetet teremthet, például a kizárólag garázstulajdonnal rendelkezők számára, vagy azokkal az idős, utcára ki sem járó nyugdíjas lakókkal szemben, akik a liftet soha nem használják. A törvény e méltányossági szempontokra figyelemmel lehetőséget biztosít arra, hogy a lakók ezért ettől a megosztási főszabálytól a szervezeti-működési szabályzatban eltérően rendelkezzenek. Ebben az esetben a szabályzatban meg kell állapítani azokat a költségnemeket, amelyek megfizetése a tulajdoni hányadtól eltérő lesz, azok számítási módját, valamint a lakáson belül nem mérhető közüzemi szolgáltatásokra az elszámolás szabályait.

A társasház közgyűlése egyszerű szavazattöbbséggel rendelkezhet tehát úgy is, hogy egy-egy lakót kedvezményben részesít a közös költség fizetése során, ha pedig ezt a kedvezményt vissza akarják vonni - vagy csak egyszerűen a közös költségek megosztásának felülvizsgálata válik szükségessé -, akkor a közgyűlést határozathozatalra ismételten össze kell hívni. Az a lakó, aki a költségmegosztás módját magára nézve sérelmesnek tartja, a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása érdekében 60 napon belül bírósághoz fordulhat.

A közös költséghez való hozzájárulás összegét a közös képviselő közöli a tulajdonostársakkal, és az ő feladata az is, hogy gondoskodjon azok beszedéséről, valamint érvényesítse a közösség ezzel kapcsolatos igényeit (fizetési felszólítás, illetve annak eredménytelensége esetén a bíróságtól fizetési meghagyás kibocsátásának kérése). Mivel a közös költség megfizetése adja a társasházak működésének szinte egyetlen fedezetét, ezért a törvény a társasház közgyűlésének további lehetőséget biztosít arra, hogy fellépjen a fizetést elmulasztó tulajdonosokkal szemben. E rendelkezés szerint a közgyűlés a legalább hat hónapnak megfelelő közös költség megfizetésével hátralékba került tulajdonostárs lakását jelzálogjoggal terhelheti meg a hátralék megfizetésének biztosítékául. Abban az esetben viszont, ha a lakók a szervezeti-működési szabályzatban a közös képviselőt erre külön felhatalmazzák, a jelzálogjog bejegyzéséhez közgyűlési határozat sem szükséges.


Szerző: Dr. Stefanits Péter; fotó: Kallus György

Forrás: Lakáskultúra

További egypercesek, archívum: http://www.egyperces.hu