Ha lak�sunk elad�s�t tervezz�k, �s m�r az ide�lis vev� is megvan, akkor igen kellemetlen helyzetet teremthet, ha arra m�s, k�v�l�ll� szem�lyt el�v�s�rl�si jog illet meg. Ezzel a k�r�lm�nnyel elad� �s vev� �ltal�ban tiszt�ban vannak, kevesen tudj�k azonban, hogy ez a speci�lis korl�tozotts�g mit is jelent pontosan.



Nem �rt ez�rt m�g id�ben megismerkedni az el�v�s�rl�si jog gyakorl�s�ra vonatkoz� legfontosabb el��r�sokkal.


Az el�v�s�rl�si jog r�viden azt jelenti, hogy ha el akarjuk adni az ingatlanunkat, akkor a vev�t�l kapott aj�nlatot el�sz�r az el�v�s�rl�si jog jogosultj�val kell k�z�ln�nk. Az ingatlant csak akkor adhatjuk el a vev�k�nt jelentkez�nek, ha az el�v�s�rl�sra jogosult a k�z�lt felt�telek (p�ld�ul �r, fizet�si felt�telek stb.) alapj�n arra nem tart ig�nyt. Amennyiben a jogosult a k�z�lt v�tel�r�rt meg k�v�nja venni az ingatlant, akkor az ad�sv�teli szerz�d�st vele kell megk�tn�nk.

El�v�s�rl�si jogot l�trehozhatunk szerz�d�ssel, vagy alapulhat jogszab�lyon is. Jogszab�lyon alapul p�ld�ul k�z�s tulajdonban l�v� ingatlan eset�n, amikor a tulajdonost�rsakat a t�bbiek tulajdoni h�nyad�ra n�zve el�v�s�rl�si jog illeti meg. Hasonl� a helyzet akkor, ha a f�ld �s a rajta l�v� �p�let tulajdonosai k�l�nb�z� szem�lyek. Ilyenkor a f�ld tulajdonos�t az �p�letre, az �p�let tulajdonos�t a f�ldre illeti meg el�v�s�rl�si jog. T�rsash�zi lak�sok eset�ben a t�rv�ny f� szab�ly szerint nem biztos�t el�v�s�rl�si jogot a tulajdonost�rsaknak, lehet�s�g azonban van arra, hogy ezt a lak�k az alap�t� okiratban kik�ss�k. T�rsash�zi lak�sok v�s�rl�sa el�tt c�lszer� teh�t �ttanulm�nyozni az alap�t� okiratot, hogy nincs-e el�v�s�rl�si joga a h�zban lak�knak.

A saj�t ingatlanunkra el�v�s�rl�si jogot term�szetesen mi magunk is b�rkinek a jav�ra kik�thet�nk. Az erre vonatkoz� meg�llapod�st a kiv�lasztott szem�llyel felt�tlen�l �r�sba kell foglalnunk; tan�kra, vagy k�zjegyz� ig�nybev�tel�re azonban nincs sz�ks�g. A szigor� alakszer�s�g csak akkor k�vetelm�ny, ha az el�v�s�rl�si jogot az ingatlan-nyilv�ntart�sba is be k�v�njuk jegyeztetni. Ehhez els�sorban a jogosultnak f�z�dik elemi �rdeke, hiszen ett�l kezdve az ingatlan nem adhat� el az � tudta n�lk�l. Fontos m�g tudni, hogy ha ugyanazon ingatlanra t�bben rendelkeznek el�v�s�rl�si joggal, akkor azoknak, akiknek a jogosults�ga t�rv�nyen alapul (p�ld�ul a tulajdonost�rsak�), meg fogj�k el�zni azokat, akiknek ez a joguk szerz�d�ssel keletkezett.

Fontos megeml�teni, hogy az el�v�s�rl�si jog jogosultjai az els�bbs�gi v�tel lehet�s�g�vel csak akkor �lhetnek, ha lak�sunkat ad�sv�teli szerz�d�ssel k�v�njuk �rt�kes�teni. Nincs teh�t semmi akad�lya annak, hogy lak�sunkat szabadon elcser�lj�k, elaj�nd�kozzuk, vagy �ppen tart�si, �letj�rad�ki, illetve �r�kl�si szerz�d�s keret�ben m�sra ruh�zzuk �t. K�z�s tulajdon eset�ben, ha tulajdoni h�nyadr�sz�nket valamelyik tulajdonost�rsunknak akarjuk eladni, akkor a t�bbieket ilyenkor sem illeti meg az el�v�s�rl�si jog.

Az el�v�s�rl�si teherrel f�szab�ly szerint teh�t csak ad�sv�tel eset�ben kell sz�molnunk. Els� �s legfontosabb l�p�s ilyenkor, hogy a kiv�lasztott vev�t�l kapott aj�nlatot m�g a szerz�d�sk�t�s el�tt k�z�lj�k az el�v�s�rl�sra jogosulttal (k�z�s tulajdon eset�n valamennyi tulajdonost�rsunkkal). A k�zl�snek �r�sban kell t�rt�nnie �s a kapott v�teli aj�nlat valamennyi l�nyeges elem�re ki kell terjednie. Fontos, hogy semmilyen r�szletet nem hallgathatunk el, �s annak sincs �rtelme, hogy az el�v�s�rl�sra jogosult kij�tsz�sa c�lj�b�l a t�nylegesn�l magasabb v�tel�rat, vagy m�s el�nytelenebb felt�telt k�z�lj�nk. Ha ugyanis a jogosult erre r�j�n, akkor ut�bb akkor is gyakorolhatn� az el�v�s�rl�si jog�t, ha a k�z�lt aj�nlatunkra eredetileg nemlegesen v�laszolt.

Term�szetesen el�fordulhatnak olyan esetek, amikor az aj�nlat k�zl�se a jogosult tart�zkod�si helye, vagy m�s k�r�lm�nyei miatt rendk�v�li neh�zs�ggel, vagy sz�mottev� k�sedelemmel j�rna (p�ld�ul ha egy ingatlannak olyan sok tulajdonosa van, hogy h�napokba telne, am�g mindegyik nyilatkozna). Ilyenkor az aj�nlat k�zl�s�t nem lehet t�l�nk elv�rni, �gy ez al�l a k�telezetts�g�nk al�l mentes�lhet�nk. Fontos azonban hangs�lyozni, hogy ezzel a kiv�teles lehet�s�ggel semmik�ppen sem lehet vissza�lni. A jogosult k�lf�ld�n tart�zkod�sa p�ld�ul �nmag�ban m�g nem mentes�t, illetve ha nagy is a tulajdonost�rsak sz�ma, az aj�nlatot akkor is k�z�lni kell azokkal, akik eset�ben az nem �tk�zik neh�zs�gbe.

A v�teli aj�nlat k�zl�sekor a v�laszad�sra nek�nk kell a hat�rid�t meg�llap�tani, azt azonban, hogy ez h�ny nap legyen, a t�rv�ny nem szab�lyozza. A hat�rid�t ez�rt mindig a k�r�lm�nyek figyelembev�tel�vel, �gy kell megszabnunk, hogy a jogosult a k�z�lt szerz�d�si felt�teleket megfontolhassa �s megalapozottan d�nthessen arr�l, meg k�v�nja-e venni az ingatlanunkat.

A jogosultnak az aj�nlat k�zl�s�t k�vet�en k�t v�laszt�si lehet�s�ge van: az aj�nlatot vagy teljes terjedelm�ben - �r�sban - elfogadja, �s ebben az esetben � szerzi meg az ingatlan tulajdonjog�t, vagy egy�ltal�n nem �l el�v�s�rl�si jog�val. Ha a v�laszad�sra megszabott hat�rid� alatt semmilyen nyilatkozatot nem tesz, azt �gy kell tekinteni, mintha lemondott volna el�v�s�rl�si jog�r�l. Ingatlanunkat ilyenkor szabadon adhatjuk el a kiv�lasztott vev�nknek, de csak az eredeti aj�nlat�nak megfelel�en, vagy ann�l kedvez�bb felt�telekkel. A f�ldhivatal a vev� tulajdonjog�t csak akkor fogja bejegyezni, ha a bejegyz�si k�relemhez az el�v�s�rl�sra jogosult nemleges nyilatkozat�t is becsatoljuk, vagy ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor bizony�tanunk kell, hogy a nyilatkozatt�telre szab�lyszer�en felsz�l�tottuk.

Ha az ad�sv�teli szerz�d�s megk�t�se el�tt a fent v�zolt elj�r�st nem tartottuk be, �s az ingatlanunkat �gy adtuk el, hogy arr�l az el�v�s�rl�sra jogosult semmilyen el�zetes t�j�koztat�st nem kapott, akkor a jogosult - amennyiben ig�nyt tart az ingatlanra - a b�r�s�ghoz fordulhat �s k�rheti annak meg�llap�t�s�t, hogy a s�relm�re megk�t�tt ad�sv�teli szerz�d�s vele szemben hat�lytalan. A jogosultnak m�r a kereset�ben meg kell tennie a v�teli aj�nlatot elfogad� nyilatkozat�t, �s �gy az ad�sv�teli szerz�d�s vele fog l�trej�nni, az eredeti aj�nlatnak megfelel� tartalommal. M�s a helyzet persze, ha a vev� a szerz�d�sen alapul� el�v�s�rl�si jogr�l az�rt nem tudott, mert az nem ker�lt bejegyz�sre az ingatlan-nyilv�ntart�sba. Ilyenkor a j�hiszem� vev� szerzi meg az ingatlan tulajdonjog�t, a jogosult pedig csak k�rt�r�t�st k�vetelhet az elad�t�l.


Dr. Stefanits P�ter

Forr�s: www.lakaskultura.hu

Tov�bbi egypercesek, arch�vum: http://www.egyperces.hu