Ha lakásunk eladását tervezzük, és már az ideális vevő is megvan, akkor igen kellemetlen helyzetet teremthet, ha arra más, kívülálló személyt elővásárlási jog illet meg. Ezzel a körülménnyel eladó és vevő általában tisztában vannak, kevesen tudják azonban, hogy ez a speciális korlátozottság mit is jelent pontosan.



Nem árt ezért még időben megismerkedni az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó legfontosabb előírásokkal.


Az elővásárlási jog röviden azt jelenti, hogy ha el akarjuk adni az ingatlanunkat, akkor a vevőtől kapott ajánlatot először az elővásárlási jog jogosultjával kell közölnünk. Az ingatlant csak akkor adhatjuk el a vevőként jelentkezőnek, ha az elővásárlásra jogosult a közölt feltételek (például ár, fizetési feltételek stb.) alapján arra nem tart igényt. Amennyiben a jogosult a közölt vételárért meg kívánja venni az ingatlant, akkor az adásvételi szerződést vele kell megkötnünk.

Elővásárlási jogot létrehozhatunk szerződéssel, vagy alapulhat jogszabályon is. Jogszabályon alapul például közös tulajdonban lévő ingatlan esetén, amikor a tulajdonostársakat a többiek tulajdoni hányadára nézve elővásárlási jog illeti meg. Hasonló a helyzet akkor, ha a föld és a rajta lévő épület tulajdonosai különböző személyek. Ilyenkor a föld tulajdonosát az épületre, az épület tulajdonosát a földre illeti meg elővásárlási jog. Társasházi lakások esetében a törvény fő szabály szerint nem biztosít elővásárlási jogot a tulajdonostársaknak, lehetőség azonban van arra, hogy ezt a lakók az alapító okiratban kikössék. Társasházi lakások vásárlása előtt célszerű tehát áttanulmányozni az alapító okiratot, hogy nincs-e elővásárlási joga a házban lakóknak.

A saját ingatlanunkra elővásárlási jogot természetesen mi magunk is bárkinek a javára kiköthetünk. Az erre vonatkozó megállapodást a kiválasztott személlyel feltétlenül írásba kell foglalnunk; tanúkra, vagy közjegyző igénybevételére azonban nincs szükség. A szigorú alakszerűség csak akkor követelmény, ha az elővásárlási jogot az ingatlan-nyilvántartásba is be kívánjuk jegyeztetni. Ehhez elsősorban a jogosultnak fűződik elemi érdeke, hiszen ettől kezdve az ingatlan nem adható el az ő tudta nélkül. Fontos még tudni, hogy ha ugyanazon ingatlanra többen rendelkeznek elővásárlási joggal, akkor azoknak, akiknek a jogosultsága törvényen alapul (például a tulajdonostársaké), meg fogják előzni azokat, akiknek ez a joguk szerződéssel keletkezett.

Fontos megemlíteni, hogy az elővásárlási jog jogosultjai az elsőbbségi vétel lehetőségével csak akkor élhetnek, ha lakásunkat adásvételi szerződéssel kívánjuk értékesíteni. Nincs tehát semmi akadálya annak, hogy lakásunkat szabadon elcseréljük, elajándékozzuk, vagy éppen tartási, életjáradéki, illetve öröklési szerződés keretében másra ruházzuk át. Közös tulajdon esetében, ha tulajdoni hányadrészünket valamelyik tulajdonostársunknak akarjuk eladni, akkor a többieket ilyenkor sem illeti meg az elővásárlási jog.

Az elővásárlási teherrel főszabály szerint tehát csak adásvétel esetében kell számolnunk. Első és legfontosabb lépés ilyenkor, hogy a kiválasztott vevőtől kapott ajánlatot még a szerződéskötés előtt közöljük az elővásárlásra jogosulttal (közös tulajdon esetén valamennyi tulajdonostársunkkal). A közlésnek írásban kell történnie és a kapott vételi ajánlat valamennyi lényeges elemére ki kell terjednie. Fontos, hogy semmilyen részletet nem hallgathatunk el, és annak sincs értelme, hogy az elővásárlásra jogosult kijátszása céljából a ténylegesnél magasabb vételárat, vagy más előnytelenebb feltételt közöljünk. Ha ugyanis a jogosult erre rájön, akkor utóbb akkor is gyakorolhatná az elővásárlási jogát, ha a közölt ajánlatunkra eredetileg nemlegesen válaszolt.

Természetesen előfordulhatnak olyan esetek, amikor az ajánlat közlése a jogosult tartózkodási helye, vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel, vagy számottevő késedelemmel járna (például ha egy ingatlannak olyan sok tulajdonosa van, hogy hónapokba telne, amíg mindegyik nyilatkozna). Ilyenkor az ajánlat közlését nem lehet tőlünk elvárni, így ez alól a kötelezettségünk alól mentesülhetünk. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy ezzel a kivételes lehetőséggel semmiképpen sem lehet visszaélni. A jogosult külföldön tartózkodása például önmagában még nem mentesít, illetve ha nagy is a tulajdonostársak száma, az ajánlatot akkor is közölni kell azokkal, akik esetében az nem ütközik nehézségbe.

A vételi ajánlat közlésekor a válaszadásra nekünk kell a határidőt megállapítani, azt azonban, hogy ez hány nap legyen, a törvény nem szabályozza. A határidőt ezért mindig a körülmények figyelembevételével, úgy kell megszabnunk, hogy a jogosult a közölt szerződési feltételeket megfontolhassa és megalapozottan dönthessen arról, meg kívánja-e venni az ingatlanunkat.

A jogosultnak az ajánlat közlését követően két választási lehetősége van: az ajánlatot vagy teljes terjedelmében - írásban - elfogadja, és ebben az esetben ő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, vagy egyáltalán nem él elővásárlási jogával. Ha a válaszadásra megszabott határidő alatt semmilyen nyilatkozatot nem tesz, azt úgy kell tekinteni, mintha lemondott volna elővásárlási jogáról. Ingatlanunkat ilyenkor szabadon adhatjuk el a kiválasztott vevőnknek, de csak az eredeti ajánlatának megfelelően, vagy annál kedvezőbb feltételekkel. A földhivatal a vevő tulajdonjogát csak akkor fogja bejegyezni, ha a bejegyzési kérelemhez az elővásárlásra jogosult nemleges nyilatkozatát is becsatoljuk, vagy ha a jogosult nem nyilatkozott, akkor bizonyítanunk kell, hogy a nyilatkozattételre szabályszerűen felszólítottuk.

Ha az adásvételi szerződés megkötése előtt a fent vázolt eljárást nem tartottuk be, és az ingatlanunkat úgy adtuk el, hogy arról az elővásárlásra jogosult semmilyen előzetes tájékoztatást nem kapott, akkor a jogosult - amennyiben igényt tart az ingatlanra - a bírósághoz fordulhat és kérheti annak megállapítását, hogy a sérelmére megkötött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan. A jogosultnak már a keresetében meg kell tennie a vételi ajánlatot elfogadó nyilatkozatát, és így az adásvételi szerződés vele fog létrejönni, az eredeti ajánlatnak megfelelő tartalommal. Más a helyzet persze, ha a vevő a szerződésen alapuló elővásárlási jogról azért nem tudott, mert az nem került bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba. Ilyenkor a jóhiszemű vevő szerzi meg az ingatlan tulajdonjogát, a jogosult pedig csak kártérítést követelhet az eladótól.


Dr. Stefanits Péter

Forrás: www.lakaskultura.hu

További egypercesek, archívum: http://www.egyperces.hu